Para regularizar um imóvel sem matrícula via processo tradicional ou usucapião, é preciso reunir documentos que provem a posse do bem.

Comprar ou herdar um imóvel sem matrícula pode trazer complicações futuras para o dono do mesmo. Isso porque a Justiça brasileira só reconhece o direito de propriedade de um bem se este estiver registrado no nome do dono.

Nesses casos, os contratos de gaveta — quando não há registro do imóvel — não têm validade legal para comprovar a propriedade sobre determinado bem imóvel, e servem apenas para garantir o cumprimento das obrigações no processo de compra e venda do bem ou para prova de posse.

Para regularizar a situação é preciso procurar o Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem se encontra e seguir os passos:

1- Levar os documentos requeridos: entre eles os que trazem informações pessoais dos antigos proprietários, uma vez que é necessário rastrear a origem e a cadeia de propriedade do imóvel.

2- Mostrar o contrato de compra e venda do imóvel: se existente deverá ser apresentado para provar a posse;

3- Levar o comprovante de pagamento dos impostos e taxas vinculados à propriedade: esses pagamentos devem estar em dia, uma vez que eventuais pendências podem atrasar o processo.

É importante lembrar que embora esse passo a passo seja via de regra para a maioria dos casos, o processo de regularização pode variar de acordo com a localidade e as especificidades de cada imóvel. Desse modo, é importante consultar um advogado especializado no tema para ajudar nos trâmites legais.

E se o dono do imóvel for desconhecido?

Caso não se conheça o antigo dono, é possível regularizar um imóvel sem matrícula por meio do processo de usucapião. Para isso, será preciso reunir documentos que comprovem a posse, certidão negativa de ônus reais, que atesta que não há nenhuma dívida sobre o imóvel, entre outros.

Existem diferentes modalidades de usucapião como a ordinária e extraordinária. Para saber qual a mais indicada em cada caso, é recomendado consultar um advogado imobiliário.

Por que existem imóveis sem matrícula?

Existem várias razões para um bem não ter matrícula, entre elas a falta de regularização, pendências legais, processos de heranças não resolvidos, ou até mesmo ação de criminosos que tentam vender imóveis sem direito de propriedade.

Manter um imóvel sem fazer a regularização, pode acarretar problemas como:

Insegurança Jurídica

Imóveis sem matrícula imobiliária têm menos chances de serem vendidos, uma vez que geram desconfiança no mercado. Isso contribui para a desvalorização do mesmo e diminui, até mesmo, as chances de serem alugados.

Dificuldade de comercialização

A falta de matrícula também torna o processo de venda mais burocrático e complicado, já que os compradores exigem vários documentos para realizar a transação, sendo um deles a matrícula que comprove o direito à propriedade.

Impedimento de Financiamentos

Bancos exigem a matrícula do imóvel para liberar financiamentos. Sem esse documento, a compra fica mais difícil, reduzindo o número de interessados e desvalorizando o imóvel.

Risco de Fraudes e Litígios

A ausência de matrícula torna o imóvel vulnerável a fraudes e disputas judiciais, já que terceiros podem tentar requerer o direito de propriedade por meio de documentos falsificados. Tudo isso, pode levar o bem a disputas judiciais prolongadas, gerando despesas adicionais e desvalorizando o imóvel.

Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/como-regularizar-um-imovel-sem-matricula/

Se o imóvel foi vendido para pagar dívidas, mas a transação não seguiu procedimentos legais, ela pode ser contestada.

A venda de um imóvel que está em processo de inventário é um tema delicado, cercado por regras legais que visam proteger os direitos de todos os herdeiros e garantir a correta divisão do patrimônio do falecido. Embora seja possível vender um imóvel durante o inventário, há situações em que essa transação pode ser contestada judicialmente. Entenda os principais motivos que podem levar à contestação e como evitar problemas legais.

A venda de imóveis em inventário é permitida?

Sim, a venda de imóveis em inventário é permitida, mas somente sob determinadas condições. Em geral, para que um imóvel seja vendido enquanto o inventário está em andamento, é necessário que:

• Todos os herdeiros estejam de acordo com a venda.
• A autorização judicial seja obtida, nos casos de inventário judicial.
• O imóvel não esteja gravado com cláusulas restritivas, como usufruto ou inalienabilidade.

Sem cumprir essas condições, a venda pode ser contestada e até anulada.

Motivos para contestar a venda de um imóvel em inventário

1. Ausência de concordância de todos os herdeiros

Se um imóvel é vendido sem o consentimento de todos os herdeiros, a transação pode ser contestada judicialmente. A lei exige que todos os envolvidos concordem com a venda, uma vez que cada herdeiro tem direito a uma parte do patrimônio. A falta de consentimento de um ou mais herdeiros é uma das razões mais comuns para disputas.

Exemplo:
Se um herdeiro vende o imóvel sem consultar os demais, a transação pode ser anulada pelo juiz, e o comprador pode enfrentar dificuldades para regularizar a propriedade.

2. Falta de autorização judicial

Nos casos de inventário judicial, a venda de bens precisa ser aprovada pelo juiz responsável pelo processo. Essa autorização visa garantir que a transação seja justa e que o valor obtido seja destinado à partilha entre os herdeiros ou ao pagamento de dívidas do espólio. Sem a autorização judicial, a venda pode ser considerada irregular e contestada.

Exemplo:
Um herdeiro decide vender o imóvel diretamente a um comprador sem solicitar a aprovação do juiz. Nesse caso, qualquer um dos herdeiros pode entrar com um pedido de anulação.

3. Venda abaixo do valor de mercado

A venda de um imóvel em inventário por um preço muito inferior ao valor de mercado pode levantar suspeitas e ser contestada pelos herdeiros. Essa situação pode ser interpretada como uma tentativa de prejudicar os outros herdeiros ou de ocultar bens.

Exemplo:
Se o imóvel vale R$ 500 mil e foi vendido por R$ 300 mil, os herdeiros prejudicados podem questionar a transação e pedir a revisão do valor ou a anulação da venda.

4. Omissão de herdeiros no processo

Se um herdeiro não foi incluído no inventário e a venda do imóvel foi realizada sem sua ciência, ele pode contestar a transação judicialmente. A omissão de herdeiros é uma violação dos direitos de sucessão, e qualquer venda realizada nessas condições pode ser anulada.

Exemplo:
Um herdeiro que vive em outra cidade não foi informado sobre o inventário. Após descobrir que o imóvel foi vendido, ele pode acionar a Justiça para reivindicar sua parte.

5. Existência de dívidas do espólio

Se o imóvel foi vendido para pagar dívidas do falecido, mas a transação não seguiu os procedimentos legais, os credores ou herdeiros podem contestar a venda. Nesse caso, o objetivo é garantir que os recursos obtidos sejam usados para quitar as dívidas do espólio antes da partilha.

Exemplo:
O imóvel é vendido sem autorização judicial e o valor não é utilizado para pagar os credores. Nesse caso, tanto os credores quanto os herdeiros podem questionar a venda.

6. Gravames ou restrições sobre o imóvel

Se o imóvel estiver sujeito a cláusulas de inalienabilidade, usufruto ou penhora, a venda não pode ser realizada sem resolver essas questões legais. A tentativa de vender o bem nessas condições pode ser contestada por herdeiros, credores ou até pelo beneficiário do gravame.

Exemplo:
Um imóvel com usufruto vitalício em nome de um dos herdeiros não pode ser vendido sem que essa condição seja previamente resolvida.

Como evitar problemas na venda de imóveis em inventário

1. Consulte todos os herdeiros: Certifique-se de que todos os herdeiros concordam com a venda e documente essa concordância por meio de uma assinatura formal.
2. Obtenha autorização judicial: Em processos de inventário judicial, solicite a autorização do juiz antes de realizar qualquer transação.
3. Realize a venda por um preço justo: Avalie o imóvel com base no valor de mercado para evitar questionamentos futuros.
4. Verifique a regularidade do imóvel: Confirme que não existem gravames ou restrições que impeçam a venda.
5. Conte com orientação jurídica: Contrate um advogado especializado em direito sucessório para conduzir o processo de forma legal e transparente.

Por que você deve saber sobre isso

A venda de um imóvel em inventário pode ser uma solução prática, mas exige o cumprimento de procedimentos legais para evitar contestação. Garantir o consentimento de todos os herdeiros, obter a autorização judicial e realizar a transação de forma justa são passos essenciais para assegurar a validade da venda. Caso contrário, a venda pode ser anulada, gerando custos e complicações para todos os envolvidos. Se você está lidando com um inventário, o apoio de um advogado especializado é indispensável para proteger seus direitos e evitar problemas futuros.

Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/como-a-venda-de-um-imovel-em-processo-de-inventario-pode-ser-legalmente-contestada/

Existem formas de investir em imóveis e contribuir para o desenvolvimento urbano sem adotar práticas especulativas.

A especulação imobiliária é uma prática comum em áreas urbanas, especialmente em cidades em crescimento. Ela ocorre quando indivíduos ou empresas compram imóveis ou terrenos com o objetivo de esperar a valorização para vendê-los a um preço mais alto, sem necessariamente promover o desenvolvimento da área. Embora polêmica, a especulação imobiliária não é considerada crime no Brasil, mas seu impacto na sociedade e na economia é amplamente debatido. Abaixo, entenda melhor o que é especulação imobiliária, como ela funciona e quais são seus efeitos.

A especulação imobiliária é uma prática comum em áreas urbanas, especialmente em cidades em crescimento. Ela ocorre quando indivíduos ou empresas compram imóveis ou terrenos com o objetivo de esperar a valorização para vendê-los a um preço mais alto, sem necessariamente promover o desenvolvimento da área. Embora polêmica, a especulação imobiliária não é considerada crime no Brasil, mas seu impacto na sociedade e na economia é amplamente debatido. Abaixo, entenda melhor o que é especulação imobiliária, como ela funciona e quais são seus efeitos.

Especulação imobiliária é crime?

No Brasil, a especulação imobiliária em si não é tipificada como crime. No entanto, essa prática pode ser regulada por políticas públicas e leis municipais, especialmente em áreas onde a valorização do solo é uma preocupação social. O Estatuto da Cidade, por exemplo, prevê instrumentos que permitem aos municípios taxarem imóveis ociosos em áreas urbanas e promoverem o uso adequado de terrenos não ocupados, o que busca limitar o efeito da especulação.

Quais são os impactos da especulação imobiliária?

A especulação imobiliária tem efeitos diretos e indiretos no mercado de imóveis e na vida urbana. Entre os principais impactos, destacam-se:

• Aumento do custo de vida: A prática contribui para o aumento dos preços dos imóveis, o que dificulta o acesso à moradia, especialmente para famílias de baixa e média renda.
• Desenvolvimento desigual: Especuladores frequentemente concentram-se em áreas de interesse futuro, o que pode levar à valorização excessiva em regiões específicas e ao abandono de outras.
• Pressão sobre a infraestrutura urbana: O encarecimento do solo em áreas especuladas aumenta a demanda por infraestrutura e serviços, como transporte, saneamento e segurança, muitas vezes sem o suporte adequado.

Como a legislação combate a especulação?

Para combater os efeitos negativos da especulação, a legislação brasileira oferece alguns instrumentos. O Estatuto da Cidade prevê o IPTU progressivo no tempo, que aumenta a tributação de imóveis não utilizados em áreas urbanas para incentivar o uso efetivo do solo. Além disso, planos diretores municipais podem definir zonas de adensamento e ocupação obrigatória, buscando mitigar a especulação e promover o desenvolvimento equilibrado.

É possível investir sem especular?

Existem formas de investir em imóveis e contribuir para o desenvolvimento urbano sem adotar práticas especulativas. Investimentos que envolvem a compra de imóveis para reforma ou revitalização, por exemplo, promovem a valorização da área e a criação de novas oportunidades de moradia e negócios. Além disso, investir em regiões com planejamento e infraestrutura adequada ajuda a criar um mercado mais acessível e sustentável.

Por que você precisa saber sobre isso

Embora a especulação imobiliária não seja considerada crime, ela levanta debates sobre os impactos econômicos e sociais que gera nas cidades. Com legislação que visa equilibrar o mercado e promover o uso adequado do solo, é possível mitigar os efeitos negativos dessa prática. Para investidores, adotar estratégias que promovam o desenvolvimento urbano pode ser uma alternativa mais ética e sustentável, beneficiando a sociedade como um todo.

Autores: nIA Bot e Luiz Anversa

Publicado em 7 de novembro de 2024 às 16h33.

Fonte: Exame

https://exame.com/mercado-imobiliario/especulacao-imobiliaria-e-crime-conheca-essa-pratica-polemica-e-seus-impactos/